（原标题：永升服务牵手奥的斯背后的物企电梯“后服务市场”）股票杠杆开通

观点指数 今年以来，越秀服务、雅生活集团及永升服务先后与奥的斯电梯深化或建立起合作关系，携手在电梯维修、保养、更新、改造等多个电梯“后服务市场”业务领域打造一站式解决方案。

从行业来看，房地产是电梯下游最主要的应用场景，对电梯行业发展有着直接的影响。当前国内房地产行业增速放缓，销售面积见顶，压缩了电梯新装的空间。

但“十四五”以来，关于城中村、老旧小区改造等政策不断出台，促使旧楼电梯加装和改造的需求增长；同时，已有建筑中安装的存量电梯随着使用年限的增加，维保和更新改造也逐渐成为刚需；总体上助推电梯服务后市场进入快速发展期，成为行业增长新引擎。

观点指数了解到，目前电梯制造企业已在向现代服务业进行转型，走研发制造、安装、维保服务并举的发展路线；同时，头部物企也较早加入其中，通过收并购、合资成立公司或自身孵化平台建立品牌优势。

现实

“大物业管理”是近些年来物管行业发展的趋势，物企在横向、纵向的维度上不断扩大业务空间，电梯维保销售之类也较早被涉及。从方式上来看，股权收购与成立合资公司是主流，物企独自孵化的案例较少。

时代邻里最早在行业内收购电梯公司，2016年8月，该公司以2605.2万元收购了广东骏安电梯有限公司70%股权，后者当时已担任上海三菱电梯有限公司广东省授权销售代理逾十年，服务覆盖政府项目、工业园区、酒店、购物广场、医院、住宅楼及多功能综合体等业态，已安装逾500部电梯，且已向逾3000部电梯提供维修及保养服务。

2020年初，碧桂园服务与溧阳中立电梯工程有限公司达成股权合作，收购溧阳中立60%股权，并且大量招聘电梯领域的高级工程师等，推进社区电梯管理与服务标准化建设，同时还与地产方碧桂园达成电梯安装及服务框架协议，当时的年度交易上限为4.6亿元。

与此前相比，近年来物企与电梯企业合作除了更加聚焦于电梯服务的“后市场”外，数字化创新、打造智慧化电梯管理平台成为一大趋势，如永升服务提到“推动电梯服务的数字化转型，提高电梯设备管理效率，打造基于电梯全生命周期的服务生态系统等”。同时，头部企业之间的合作也成为看点，例如，2023年10月初，中海物业与奥的斯电梯战略合作、万物云携手日立电梯推出万御电梯品牌等。

通常情况下，物企会将电梯维保收入归入物业服务或设施管理业务板块；另外也有物企将其归入在社区资产管理或者其他增值（专业）服务中，目前仅时代邻里有明确披露电梯服务的收入。

年报显示，时代邻里的电梯服务主要包括电梯销售、安装、维修及保养，2020-2023年的收入分别为4923.4万元、4615.3万元、7552.9万元及4956.8万元，占总收入比重低，但2022年收入显著增长，观点指数认为，这或是期内销售及安装类周期性业务增长所致，而维修及保养类后市场服务业务增长乏力。

数据来源：企业年报，观点指数整理

从过往经验来看，电梯后服务阶段常常会遇到四大问题。其一，资金筹集或专项维修资金使用难。通常住宅专项维修资金可用于电梯维修、更新和改造，但是，使用维修资金的申请和审批程序周期较长，需要经过拟订使用方案、业主表决、公示、使用备案和预算资金拨付、竣工验收和结算资金拨付等流程；特别是在征询意见和表决等环节，需由住宅小区建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可使用。

其二，主体责任难以落实。住宅小区电梯属于业主共有财产，但按照当前各地的一些规定，业委会有权拟定共有部分、共有资金使用与管理办法，代为管理电梯维修保养等事宜。可业委会不具备法人的地位，不是可以承担决策责任的法律行为主体，当业委会的决策失误或者不尽责时，难以追究责任。业委会有权无责，再加上缺乏能够有效促进业主投票行权的制度安排，导致业主对电梯的共同管理权和共同管理责任难以落实。

其三，暗箱操作问题时常出现。部分受委托物业公司与维保企业联手，选择短寿命、低成本的零部件更换和保养服务以次充好；另外，有物业公司人员将电梯维保费用当作套取住宅专项维修资金的工具。

最后，随着新技术发展及用户需求变化，旧梯需要现代化改造或更新升级，以提高性能和满足新的安全标准，对技术要求极大提高。

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前景

伴随着电梯后市场巨大发展空间逐渐显现，技术壁垒逐步提升以及物业行业内卷化严重的情况下将品质服务作为竞争方向，物企与头部电梯制造服务商合作对双方来讲是资源共享与优势互补。

例如，雅生活服务截至2023年末在管面积5.905亿平方米，住宅类占比42.4%，在管项目4600个，覆盖206个城市；永升服务截至2023年末在管面积2.21亿平方米，在管项目数量1307个。而奥的斯电梯近年来深耕全方位数字化服务，数字化、智能化物联网技术已广泛应用于电梯设备与维保，推动智慧城市发展中。

据广发证券近期发布的研报测算，2023年国内电梯维保市场空间约550亿，仅考虑未来高梯龄占比持续增加及平均维保费有望每年提升0.5%的情况，预计未来几年维保市场仍将以接近10%的增速稳健增长。

除此之外，虽然国内对电梯没有强制报废年限规定，但一般电梯的使用寿命为15-20年，老化后继续使用不仅存在安全隐患，而且维修保养成本方面大大高于更新、改造电梯所需的费用。并且，政策也鼓励老旧小区更新改造，以及加装电梯等。

广发证券计算，预计2024-2027年电梯更新市场复合年增长率（CAGR）达到25%；2024-2027年加装电梯数量有望达到23.2万台。据悉，2023年全国累计加装电梯3.6万台，同比增长20%；住建部今年计划启动5万个老旧小区改造，进程也明显提速。

但当前国内电梯后市场却缺乏优质的供给，存在格局分散、行业标准化程度不高、低价竞争以及维修服务慢、用户满意度低等诸多痛点，这也为各类企业抢占市场提供了机遇。

值得一提的是，对于过往住宅小区电梯安全治理中的权责统一、维保成本、资金等难题，市场上也有了新的路径--部分城市积极推行住宅小区电梯维修保险或全生命周期保险试点取得成效，“保险+维保+物业”的三方联动新模式逐渐成熟。

具体来看，新模式下物业公司或业主委员会仅需缴纳保费，由保险公司负责对电梯进行日常管理，并委托电梯维保公司进行电梯维修与保养作业，验收合格，再由保险公司向维保公司支付电梯保养费用。保费资金来源包括业主依法表决使用住宅专项维修资金、物业公司出资、使用物业公共收益或业主自筹等多种方式。

来源：公开市场，观点指数整理

该模式下，保险公司通过合同约定对所发生故障维修及维保工作行使监督定损权，想要获取利润就必须严格落实风险管理职责。同时，部分地方引入长期激励机制，保险公司根据投保年限按比例承担部分费用，以大修改造为例，保险公司实施长期化的风险减量管理，如果参保电梯实际的大修费用低于预期的大修费用，则盈利，反之便亏损。

此外，部分城市在维修资金统筹方面进行了新的探索，具体的做法是使用维修资金增值收益建立统筹账户，采取公示无异议的方式购买电梯保险，解决过往业主签字较为困难等问题。

据观点指数了解，广州两年前出台了《使用物业专项维修资金投保电梯保险办事指引》，近日才迎来了首个成功使用维修资金购买电梯维修保险的试点小区--中海名都花园。该小区由中海物业提供物业服务，据介绍电梯已使用22年，以前平均每年的维修费用为30万元左右，电梯总数量46台。经过评估，目前已更新换旧完成5台，更换进行中6台，计划用维修资金投保35台，完成投保18台。

通过维修资金投保后，每台电梯每年保费是8000元，保障金额是15万元；300元以下的配件由维保公司服务、300元以上的配件由保险公司进行承保。在旧模式下，维修资金流程链条长，时效无法预估，一些大修申请甚至需要提前一年提出，且环节较多，审批结果不可控等因素导致维修效果不佳，最终影响业主乘梯体验、引发投诉、并存在安全隐患。新模式下，维保公司直接向保险公司提出维修申请，经同意后，在维保公司购买配件进行维修的同时，就可直接提交审核材料进行理赔操作，提升了维修效率和物业服务品质。

基于新模式的发展期股票杠杆开通，头部物企专业化的物业服务和较强的市场化能力，叠加电梯行业龙头的技术优势，将大大增强双方的电梯后市场服务的影响力。